Zonnepanelen huren? Pas op voor deze juridische valkuil!

Verduurzaming speelt een steeds grotere rol in de wereld van onroerend goed. Denk bijvoorbeeld aan zonnepanelen, zonneboilers of thuisbatterijen. Omdat deze producten kostbaar zijn, kan huren soms een aantrekkelijke optie lijken. Maar pas op: een ondoordachte huurovereenkomst kan grote gevolgen hebben. In deze bijdrage bespreek ik het juridische figuur ‘natrekking’ in relatie met het huren van zonnepanelen.

Zonnepanelen huren is niet zo simpel als je denkt

Wat is natrekking?

Natrekking betekent dat een object automatisch onderdeel wordt van een ander object. Maar hoe werkt dit? Denk aan een fietsstuur: zodra je het stuur aan je fiets vastmaakt, is het niet langer een los object. Het hoort dan bij de fiets. Natrekking is een juridisch principe dat bepaalt dat een eigendomsrecht van rechtswege (automatisch) onderdeel wordt van een ander eigendomsrecht. Bij vastgoed werkt dit principe ook. Als iets duurzaam aan een huis of de grond is verbonden, kan het eigendom worden van de huiseigenaar – zelfs als het oorspronkelijk van iemand anders was. Er zijn twee vormen van natrekking die hier relevant zijn:

Bestandsdeelvorming

Bestandsdeelvorming gebeurt constant. Hierbij wordt een object (het bestandsdeel) onderdeel van een ander object. Je kunt het zien als een object dat zo wordt bevestigd dat het niet meer los gezien kan worden. Denk aan ramen in een huis of het scherm van een telefoon. Je kunt je telefoon niet zonder scherm gebruiken – daarom beschouw je het als één geheel.

Hoe weet je of iets onder bestandsdeelvorming kan vallen? Stel jezelf deze vraag: Is het hoofdobject incompleet zonder dit onderdeel en/of ontstaat er schade bij ontkoppeling?

• Ja? Dan is het hoogstwaarschijnlijk nagetrokken.
• Nee? Dan blijft het mogelijk een los eigendom.

Verticale natrekking

Een andere vorm van natrekking is de zogenoemde verticale natrekking. Een bekend fenomeen voor kijkers van De Rijdende Rechter: Buurman A heeft een hek op de grond van buurman B gezet. De rechter kijkt naar de feiten en beslist vervolgens dat het hek eigendom van buurman B is geworden. Maar waarom gebeurt dat dan? Het hek is immers geen onderdeel van een hoofdzaak.

Verticale natrekking geldt alleen voor onroerende zaken (in beginsel: alles wat verbonden is met de grond). De kernvraag is of een werk of gebouw (indirect) duurzaam is verenigd met de grond. Als dat zo is, wordt het eigendom van de grondbezitter. Het gevolg van deze regel is dat je bij de aankoop van een huis in beginsel niet het huis koopt, maar de grond (waar toevallig een huis op staat).

Het juridische risico van zonnepanelen huren

Terug naar de zonnepanelen. Op het eerste gezicht lijkt zonnepanelen huren een win-win: jij krijgt direct lagere energiekosten zonder een grote investering en de verhuurder verdient aan de huurovereenkomst. En hier ontstaat het probleem. Wanneer de gehuurde zonnepanelen op het dak worden gemonteerd, kunnen ze onderdeel worden van het huis en/of de grond. Maar het is soms moeilijk in te schatten of natrekking van toepassing is. Er moet namelijk worden gekeken of a) de zonnepanelen onderdeel van het huis zijn geworden, of b) de zonnepanelen duurzaam zijn verenigd met het gebouw en dus indirect met de grond. Dit hangt dan ook af van 2 vragen:
1. Zijn de zonnepanelen een essentieel onderdeel van het huis geworden? (Bestandsdeelvorming)
2.  Zijn ze duurzaam verbonden met het gebouw en dus indirect met de grond? (Verticale natrekking)

Als één van deze situaties van toepassing is, worden de zonnepanelen eigendom van de huiseigenaar. Dat lijkt misschien een meevaller, maar voor de huurder én verhuurder is dit een groot probleem.

• Voor de verhuurder is het een probleem want: de zonnepanelen zijn niet meer van hem, maar hij heeft er wél voor betaald.
• Voor de huurder is het een probleem omdat: de verhuurder de schade kan verhalen op de huurder. En als die weigert te betalen volgt er een juridische strijd met hoge kosten, veel tijd en inspanning. En de verhuurder zal zijn zonnepanelen niet meer terugkrijgen. Dit kan echter allemaal worden voorkomen als de huurder en verhuurder vooraf de juiste stappen nemen.

Wat als je toch een duurzaam product wilt huren voor jouw woning of bedrijfspand?

Het is van belang dat je niet zomaar een huurovereenkomst sluit. Het bevestigen van duurzame producten kan ingrijpende gevolgen hebben voor de eigendomsverhoudingen tussen huurder en verhuurder. Het is daarom ook van groot belang dat vóór het sluiten van de overeenkomst goed wordt gekeken naar de goederenrechtelijke gevolgen. Gezien de interpretatieruimte is het sterk aan te raden om een juridisch adviseur in te schakelen. Dit voorkomt latere kosten en juridische procedures. Bovendien geeft de jurisprudentie nog meer handvatten die in deze situatie van groot belang zijn. 

Contact

Voor meer informatie of een passend advies kunt u contact opnemen met Stijn Willems via swillems@boersadvocaten.nl of via 0318 52 24 04.