Heb ik recht op huurkorting omdat mijn zaak is gesloten in verband met de coronacrisis?

Is uw zaak gesloten als gevolg van overheidsmaatregelen? Dan is dat in beginsel uw ondernemersrisico. Als goed ondernemer gaat u natuurlijk na of u de schade kunt beperken. Dit kan bijvoorbeeld door te snijden in uw lasten, zoals de huur. Wanneer heeft u, omdat u het pand (tijdelijk) niet kunt gebruiken, recht op kwijtschelding van de huur, huurkorting of zelfs schadevergoeding?

Een gebrek

Indien u (door overheidsingrijpen) het gehuurde niet kunt gebruiken, wordt er juridisch gesproken over een “gebrek”. Het gehuurde kan u immers niet het genot verschaffen dat u daarvan mocht verwachten, terwijl dit niet aan u is toe te rekenen. De wettelijke regels over risicoverdeling schrijven voor dat dit in principe voor rekening en risico van de verhuurder komt. Maar hoe ver gaat dit risico en wat schiet u als huurder daar mee op?

De mogelijkheden

De wet biedt aan huurder de volgende mogelijkheden:

1. Vorderen dat de verhuurder het gebrek herstelt. De verhuurder is namelijk verplicht om een gebrek te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of dit onredelijke uitgaven vereist. Bij sluiting van overheidswege heeft de huurder hier dus niet veel aan. De verhuurder kan immers niets veranderen aan het feit dat een onderneming in dit geval gesloten wordt.
2. Omdat de verhuurder dit gebrek niet kan verhelpen, hebben beide partijen ieder de mogelijkheid om de huurovereenkomst te ontbinden.
3. Ontbinding wegens onvoorziene omstandigheden: de huurovereenkomst kan ook gedeeltelijk of geheel ontbonden worden op grond van onvoorziene omstandigheden. Dit is mogelijk wanneer een van de partijen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten.
4. Huurprijsvermindering: wanneer het gehuurde niet volledig gebruikt kan worden, heeft de huurder vaak recht op huurkorting. Indien het gehuurde volledig onbruikbaar is geworden, kan die korting zelfs 100% zijn.  
5. Schadevergoeding: voor schadevergoeding moet het gebrek ofwel aan de verhuurder zijn toe te rekenen, ofwel bij het aangaan van de overeenkomst al hebben bestaan en de verhuurder kende het gebrek of behoorde het gebrek te kennen, ofwel de verhuurder heeft de huurder te kennen gegeven dat het gehuurde dat gebrek niet had. In geval van sluiting vanwege de coronacrisis zal schadevergoeding naar alle waarschijnlijkheid niet opgaan.

Let op: voorgaande mogelijkheden gaan alleen op als partijen geen afwijkende afspraken hebben gemaakt. In de meeste gevallen is dat wel zo. Denk bijvoorbeeld aan de algemene bepalingen van de veel gebruikte ROZ-contracten.

Dus wilt u als huurder in overleg treden met de verhuurder over vermindering van de huurprijs? Of wilt u als verhuurder in gesprek gaan met de huurder over de mogelijkheden om de schade te beperken? Lees dan eerst de huurovereenkomst en de algemene bepalingen goed door en win advies in over uw rechten en plichten. De relatie tussen partijen wordt namelijk voor het belangrijkste deel bepaald door de inhoud van de overeenkomst, met name in situaties als deze. De wettelijke regels komen pas in beeld wanneer de overeenkomst niets regelt over een bepaalde kwestie, of wanneer iets dat wél is geregeld in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

Wilt u in overleg treden met uw huurder, of verhuurder? Of wilt u advies over welke mogelijkheden u heeft om uw schade te beperken?  Neem dan contact op met mr. Louis de Boef via lldeboef@boersadvocaten.nl of bel naar 0318 – 52 24 04.